Миллиардер Ильдар Кусаинов изучил историю рынка недвижимости. Он назвал условия, при которых спрос на жилье восстановится, объяснил, упадет ли стоимость домов и жилья и почему снизятся услуги застройщиков.
Ильдар Кусанинов владеет одним из крупнейших агентств недвижимости в Российской Федерации — «Этаж». Его штаб-квартира находится в Тюмени. Миллиардер. Г-н Кусанинов женат и воспитывает троих детей.
Читайте его мысли в авторской колонке на сайте Gateway 72.ru.
Перспективы развития недвижимости до 2025 года уже были представлены. Что вы видите сегодня? На мой взгляд, ожидать значительного восстановления спроса раньше третьего квартала 2025 года нецелесообразно. Спрос, конечно, будет, но это произойдет только тогда, когда вернутся рыночные процентные ставки, а это будет 15 %. Депозиты не зарабатывают проценты, но они зарабатывают проценты под 12-14%.
Правительство очень активно выступает против финансирования муниципальных программ. Эти инвестиции — хронология того, что произошло на рынке в прошлом году.
Если общая прибыль по итогам сентября прошлого года составила 631 миллиард долларов США, то к сентябрю 2024 года будет выдано только 1990 миллиардов долларов США. После того как ВТБ увеличил первоначальный взнос до 50%, SBER ввел «низкую матрицу SP 20%», а некоторые банки перестали выдавать ипотечные кредиты. Мой мониторинг таков: 1 ноября будет 300-150 миллиардов долларов государственной помощи Луне. На самом деле, я считаю, что 1,5 триллиона долларов США на Луну — это новая реальность рыночных субсидий.
Последствия повышения ставок
Текущее повышение ставки SBER также затрагивает три ключевые точки роста. В третьем квартале выгодные цены сохранялись благодаря субсидиям от компаний-разработчиков программного обеспечения на рыночные кредиты. А с учетом того, что процентные ставки сейчас находятся на уровне 25 %, субсидирование процентных ставок для разработчиков стало практически беспрецедентным, включая субсидии до 16 % на весь этап.
Расширение вторичных рынков рассматривается как сложная задача для девелоперов. Эти рынки очень взаимосвязаны. В сентябре и начале октября, до повышения процентных ставок, мы видели, как ужесточился базар. Стоимость на нем уже упала, и покупатели все чаще спрашивают, почему они не продают свое жилье.
Частные производители уже задумываются о том, что им нужно сделать, чтобы сократить расходы в новом году. Все готовы к 10-15 %, и почти все уже начали строительство в виде смет и платежей.
Услуги риелторов подорожают?
Немаловажным фактором является атмосфера рождаемости. В 2014 году, по данным аналогичного издания РФ, если рождаемость в регионе составляла 2 миллиона, то до 2024 года прогнозировалось не менее 1,2 миллиона.
Неплохо себя чувствует сектор недвижимости, например, как строительный сегмент, ведь важность продаж возрастает. Средний диапазон строителей, вероятно, увеличится, и маркетологи недвижимости будут более заинтересованы в этой торговле.
Важным нюансом является увеличение прибыли и средней заработной платы. Это, безусловно, есть. Все больше людей покупают за наличные, это делает ее рыночной, и роль банков снижается.
Повысилось внимание производителей к диагностике. Они подорожали в два раза. Свежие планы имеют разные цены и причины для эскроу-покрытия. При текущем среднем уровне 7-9 % в 2025 году они имеют все шансы вырасти до 14-16 %, а свежие планы имеют шанс подняться еще выше. При этом, по нашим оценкам, в 2025 году новых строительных проектов будет в 5 раз больше, чем в 2023-м, при 2-2, а это значит, что в 2026-2027 годах возникнет массовый дефицит услуг. Некоторые крупные игроки уже продают керамзитоблоки, но никто на них не переключится.
С 2025 года вводится новая налоговая реальность, но этого недостаточно. Значительное повышение налогов для малого бизнеса, специфическое повышение налогов для среднего и крупного бизнеса — все это сказывается на экономике. Чудес не бывает. Последствия этого шага станут ясны во время моей последующей работы.
Поскольку геополитическая напряженность переходит в острую фазу, это вскоре приведет к стремительному спаду нестабильного футбола и мощному перетоку средств со складов в недвижимость. А по моим оценкам, на счетах людей уже лежит более 50 триллионов рублей, причем минимум 3 триллиона буквально скоро поступят на рынок недвижимости. В течение этого года — еще 3-5 триллионов. Это значит, что расходы значительно возрастут. На совесть: в 2025 году, согласно основным положениям, общая сумма ипотеки составит от четырех до четырех-пяти триллионов рублей, включая субсидированные кредиты. Например, как ни крути, сделка совершается быстрее всего, в том числе и потому, что история не готова к серьезным улучшениям.
Считаете ли вы, что держать трейдеров на самом деле закрыто?